Kundennähe für Zahnarztpraxis

Nutzungsänderung eines Objekts mit strengen Richtlinien

Im Fokus unserer Arbeiten für diese Nutzungsänderung steht eine Gewerbeliegenschaft in Madiswil. Das 1930 in Massivbauweise mit Mansardendach errichtete Hauptgebäude diente zusammen mit dem 1970 errichteten Anbau bis 2015 als Dorfbäckerei und Wohnhaus. Durch den Umbau und die Sanierung ist es unser Ziel, ein effizientes Gebäude zu schaffen, in dem sich im Erdgeschoss eine moderne Zahnarztpraxis befindet. Im Obergeschoss sind zusätzliche Mietwohnungen integriert. Es stellt eine grosse Herausforderung dar, die hohen Standards einer Zahnarztpraxis in eine bestehende Struktur zu integrieren.

Die Liegenschaft liegt im Dorfzentrum von Madiswil und ist von historischen Gebäuden umgeben, die unter Denkmalschutz stehen. Darüber hinaus tragen die engen räumlichen Verhältnisse mit dem geringen Abstand zur Oberdorfstraße auf der einen Seite, zum Dorfbach auf der anderen Seite, zum prägenden Ortscharakter bei. Für die weitere Planung war es von Vorteil, dass die Gemeinde gleichzeitig die dringend notwendigen Hochwasserschutzmaßnahmen und die Neugestaltung des Laubenplatzes in Angriff genommen hat. Dadurch konnten Synergien genutzt werden, um eine durchdachte und nachhaltige Lösung zu entwickeln, von der alle Beteiligten profitieren.

Unser Projektablauf

In 6 Schritten vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.

Die Mitarbeiter der Zahnarztpraxis Constanze Mähler AG arbeiteten am alten Standort in nicht mehr zeitgemäßen Behandlungsräumen und ohne barrierefreie Zugänge für Menschen mit Behinderungen. Aufgrund der Leistungsausweitung, insbesondere in der schulmedizinischen Versorgung, und der Zunahme der Patientenzahlen aus Madiswil und Richtung Lagenthal, entsprach der bisherige Standort nicht mehr den Anforderungen.

Die ehemalige Dorfbäckerei im Herzen von Madiswil stellt eine attraktive und kundenorientierte Liegenschaft sowohl für Geschäfts- als auch für Wohnzwecke dar. Aufgrund seiner verkehrsgünstigen Lage bietet dieser Standort großes Potenzial, allen Anforderungen gerecht zu werden.

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Analyse

Die durch uns erstellte einfache Wirtschaftlichkeitsberechnung und die grobe Gebäudeanalyse zeigten, dass eine grundsätzliche Umsetzung des Projekts möglich sein könnte.

In der Bedarfsanalyse haben wir die Anforderungen der betrieblichen Planung für die Praxis wie auch für die Mietwohnungen ermittelt. Durch die Umsetzung eines umfassenden Grundrissplans legten wir das Raumprogramm für die Praxis fest und führten Gespräche mit einem Spezialisten für zahnmedizinische Ausstattung, um die vorhandenen oder fehlenden Möbel und Geräte für die neue Praxis zu ermitteln.

Unsere baurechtlichen Abklärungen offenbarten zusätzliche Herausforderungen wie die Einbindung des Fachstelle Hochwasserschutz und durch den Ausbau des Dachraums die Denkmalpflege.

Für die folgenden Themen sind bei der Projektumsetzungen Lösungen durch uns zu erarbeiten:
- Brandschutz
- Barrierefreier Zugang
- Parkplatzkonzept und Aussenraum
- Bauschadstoffe
- Energetische Sanierung

Nach der Auslegeordnung der verschiedenen Aufgaben konnte eine Abwägung über Risiko und Chancen gemacht werden. Hierbei stellte sich heraus, dass nicht der Praxiseinbau die grosse Herausforderung wird, sondern der barrierefreie Zugang und das Parkplatz Konzept aufgrund der engen Platzverhältnisse und der Brandschutz.


Da bereits in der Analysephase mögliche Lösungsätze aufgezeigt werden konnten, war der nächste logische Schritt das Projekt zu präzisieren.

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Lösungsvorschlag / Machbarkeit

Um die Verschmelzung von Arbeits- und Wohnräumen in diesen Objekten aufzuheben, müssen klare Strukturen geschaffen werden. Die Lage der Treppe wirkt sich direkt auf Zugänglichkeit und auf Brandschutzaspekte aus. Durch die Verschiebung entsteht ein vertikales Treppenhaus, das vom Keller bis zur Dachgeschosswohnung reicht. 

Diese klare Struktur ermöglicht eine zusätzliche 2 1/2 Dachgeschosswohnung. Der Dachbalkon und weitere Dachaufbauten wie Oberlichter und eine neue Dachlukarnen erfüllen zusammen die gesetzlichen Fensterflächenvorgaben. Im Obergeschoss entsteht eine 2 1/2 und eine 3 1/2 Zimmerwohnung mit eigenen Balkons. Der Praxis mit 4 Behandlungsräumen wird das gesamte Erdgeschoss zur Verfügung stehen, im Untergeschoss werden die restlichen Infrastrukturräume der Praxis inklusive Keller und Technikraum angeordnet.

Ein Gefahrengutachten definiert die notwendigen baulichen Maßnahmen am Gebäude, um den Hochwasserschutz zu gewährleisten und das Parkkonzept und die Gestaltung des Grundstücksvorplatzes werden in Zusammenarbeit mit der Dorfplatzgestaltung geplant und ermöglichen so die Bereitstellung der benötigten Parkplätze für die Praxis.

Diese Grundsätze bilden die Grundlage für das Bewilligungsverfahren.

Wie bei jedem Umbauprojekt kommen immer unerwartete Dinge ans Licht. Dabei mussten kostenrelevante Maßnahmen bzw. Änderungen besprochen und genehmigt werden. Dazu gehörten unter anderem die Festlegung der Standorte der Steigzonen, die Sanierung verfaulter Balken, Hochwasser während der Bauphase, Bauherrenwünsche usw.

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Bauprojekt

Durch die von uns geplante Kernsanierung können die technischen Anforderungen des Gebäudes, wie zum Beispiel innerer Schall- und Brandschutz, erkannt und gelöst werden. Darüber hinaus lässt sich das neue Raumkonzept nahtlos integrieren und die Erneuerung der Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen entspricht den Standards eines Neubaus. Auch für zukünftige Baumaßnahmen sind die Vertikalschächte strategisch positioniert. Einzige Ausnahme ist die fast neue Ölheizung, die nicht ersetzt wird. Durch die energetische Sanierung der Gebäudehülle kann die CO2-Emissionen der Ölheizung jedoch um die Hälfte reduziert werden.


Die Praxis verfügt nun über zwei neue Eingänge. Der Haupteingang ist der bestehende zur Straße hin, der über Treppe erreichbar ist. Zusätzlich gibt es einen barrierefreien Zugang mit einer Rampe auf der Rückseite des Gebäudes. Im Außenbereich stehen Besuchern und Mitarbeitern 8 Parkplätze sowie Fahrradabstellmöglichkeiten zur Verfügung. Drei dieser Parkplätze liegen verkehrsgünstig entlang der Oberdorfstrasse.

Der GEAK-Bericht, als Grundlage für die energetische Sanierung inklusive dem Gesuch der Förderbeiträge, wird durch uns erstellt und eingereicht. Auch das Bauschadstoffgutachten, da dies die Grundlage für die Rückbauarbeiten ist.

Während der Bewilligungsphase fanden weitere Abklärungen und Beratungen mit Fachbehörden statt. Eine davon betraf mit der Denkmalpflege die Umsetzung der kompakten Fassade, insbesondere die Gestaltung der neuen Fenster und Fensterrahmen sowie das Farbkonzept.

Parallel dazu könnte die Ausführungsplanung durch uns abgeschlossen und die Auftragnehmerangebote eingeholt werden. Da mit den Rückbauarbeiten nicht vor Erhalt der Baubewilligung begonnen werden kann, bedarf es erheblicher Fachkenntnisse, die zu erwartenden Arbeiten in einem Umbau korrekt abschätzen zu können.

Mit Erhalt der Baubewilligung lagen sämtliche Unternehmerangebote vor, und der Kostenvoranschlag und die Terminplanung konnte bestätigt und fixiert werden.

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Realisierung

Mit dem Rückbau und der Entkernung des Gebäudes wird das Tragwerk erstmals freigelegt und sichtbar. Nach Abschluss der Asbest- und Altlastensanierung in den beiden Nassbereichen und Geschossdecken konnte die Abbruchphase ohne nennenswerte Probleme abgeschlossen werden. Die getroffenen Annahmen wurden mehrheitlich bestätigt. Die Installationsarbeiten für die neue Gebäudetechnik wird endgültig geplant und in Angriff genommen.

Die freigelegten Geschossdecken werden oberseitig mit einem schwimmenden beheizten Unterlagsboden verstärkt. Mit dieser Massnahme können die Schallschutzanforderungen erfüllt werden. Unterhalb wird eine Brandschutzdeckenverkleidung eingezogen. Die neuen raumtrennenenden Wände im Obergeschoss werden in einem Leichtbausystem ausgeführt. Im Erdgeschoss werden dazu Backsteine verwendet. So können sämtliche Nasszellen und Küchen neu angeschlossen und eingebaut werden. Mit der neuen Treppenanlage aus Ortbeton können die Anforderungen an den Brand- und Schallschutz gelöst werden. Durch diese Massnahme ist auch der hindernisfreie Zugang in die Praxis nun gewährleistet. Sämtliche Oberflächen im und am Gebäude sind neu und entsprechen den heutigen Anforderungen.

Mit der Fassade wurde auch das komplette Dach erneuert. Ein neues Unterdach, die neue Biberschwanzziegel und die Spenglerarbeit aus Kupfer stellen sicher, dass dieses Dach die nächsten 50 bis 100 Jahre seinen Dienst tut. Die eingebaute Dachdämmung reguliert zudem den sommerlichen Wärmeschutz.

Wie bei jedem Umbauprojekt kommen immer unerwartete Dinge ans Licht. Dabei mussten kostenrelevante Maßnahmen bzw. Änderungen besprochen und genehmigt werden. Dazu gehörten unter anderem die Festlegung der Standorte der Steigzonen, die Sanierung verfaulter Balken, Hochwasser während der Bauphase, Bauherrenwünsche usw.

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Schlussabnahme / Übergabe

Während der Realisierung fanden regelmässige gemeinsame Begehungen mit der Bauherrschaft statt, um den aktuellen Baufortschritt zu dokumentieren und zu besprechen.

Drei Wochen vor dem Umzugstermin wird an einer Vorabnahme der Ausbaustand festgehalten und die Endarbeiten angewiesen. Dies gibt uns auch die Möglichkeit, die geforderte Qualität einzufordern.

Qualifizierte und zuverlässige Unternehmer und eine hohe Präsenz vor Ort durch uns und eine gründliche Vorbereitung, konnten die Herausforderungen zeitnah und kompetent umgesetzt und abgearbeitet werden. Dies gilt auch für die frühzeitige Erkennung von Baumängeln.

Nach einer intensiven Bauzeit von 11 Monaten konnte der Standortwechsel der Zahnarztpraxis Constance Mähler AG pünktlich erfolgen.